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仓储物流巨头的资管战略 [复制链接]

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引言:打发的第一篇分析文章,写写近期研究的世界级仓储物流巨头普洛斯,也尝试挽救一下快要生锈的文字(fuzhi)能力。01历史沿革

成立于北美,外延式并购助力全球化扩张

年,普洛斯前身SecurityCapitalIndustrialTrust(SCI)成立于北美,是一家投资工业地产、购物中心、写字楼的信托。

年,为降低空置率,提高运营及资金回笼效率,SCI选择与美国其他房地产企业走差异化道路,专注于因美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业,并改名为“Prologis”。

年,Prologis进入日本市场。

年,进入中国市场,将总部设在上海。

年,在苏州成功合资拿下14万平方米的工业物流设施及土地,其全球性的大企业客户资源和优秀的现代化物流解决方案使该园区在开业仅四个月后,租用率便由55%增长至92.8%,盘活了园区资源,并极大地拉动了当地的GDP和税收。

凭借苏州的示范效应,Prologis在中国得到了更多地方*府的支持,开始在中国高速扩张。5年后,公司已在国内19个城市建立起了50多个物流园区。

年,金融危机向实体经济蔓延,Prologis面临出租率下降与新基金募资难的困境,资金链出现问题。

梅志明(管理层)联合新加坡*府投资公司(GIC)以13亿美元收购Prologis在中国和日本的资产,实现第一次管理层收购。Prologis的亚洲业务正式拆分,并更名为GlobalLogisticsProperties,简称GLP,中文名为“普洛斯”。

年,普洛斯于新加坡交易所上市,引入中国国家社保基金、中投公司、阿里巴巴等,是当时全球最大的不动产IPO。

年,Prologis的剩余业务与安博置业(AMBProperties)合并,中文名改为“安博”,英文名仍为“Prologis”。

自此,安博与普洛斯分别成为全球第一、第二的物流地产公司。

年,普洛斯通过收购14.5亿美元的业务平台进入巴西市场,成为巴西领先的物流运营商。同年,普洛斯J-REIT在日本上市,为日本最大的不动产IPO。

年,普洛斯全球资管规模达亿美元,在中国推出首支物流基金。

年,进入美国市场,以80亿美元从黑石收购IndCor不动产项目,成为美国第二大物流不动产业主。

年,设立70亿美元的中国物流基金Ⅱ,LP包括全球领先的国家养老基金和主权基金在内的七家投资机构。

年,以28亿美元收购欧洲物流平台盖世理(Gazeley),进入欧洲市场,同时战略入股东航物流,全球资管规模达亿美元。

私有化退市,资管规模迅速翻倍

年,梅志明(21.2%)联合万科(21.4%)、厚朴投资(21.3%)、高瓴资本(21.2%)、中银集团(15%)等中资财团,以亿美元完成对普洛斯的私有化,实现第二次管理层收购,普洛斯从新加坡退市。

同年,战略投资IndoSpace,进入印度市场。

年,向黑石出售亿美元美国资产,为全球最大私募不动产交易。同年,战略投资招商局集团旗下招商资本,全球资管规模达亿美元,不到两年时间,较私有化前翻倍。

年,收购嘉民集团中东欧资产组合,同时与SLP(SEALogisticsPartners)成立合资公司,进入越南市场,业务拓展至17个国家。

年,普洛斯REIT于上交所上市,为首支仓储物流基础设施公募REIT,全球资管规模超0亿美元。

02行业情况

仓储物流业固定资产投资稳步增长

普洛斯所处行业为物流仓储业,受益于内需拉动和前期物流基础设施整体规模不足,我国仓储业规模持续增长。

仓储业固定资产投资从年的2,亿元扩大至年的6,亿元,年复合增长率达12.19%,整体保持增长态势。

电子商务及在线零售的快速增长催生出对仓储物流设施的巨大需求

近年来我国电子商务蓬勃发展,在线零售需求快速增长。

社会零售消费品总额从年的92,亿元增长至年的,亿元,年复合增长率达11.74%。年受疫情影响,消费总额出现一定下滑,较年减少5%。

网上零售总额从年的亿元增长至年的,亿元,年复合增长率高达50.88%,年增速仍达11%,显著高于社会零售总额增速水平。

快递业务量也从年的12亿件增长至年的亿件,业务量规模已经稳居世界第一,年复合增长率达38.53%。

国内消费总额的增长,尤其是电商行业的迅速成长,催生出对仓储物流设施巨大的市场需求。

未来随着消费和线上零售的进一步发展,预计线上和线下零售企业以及第三方物流公司对仓储基础设施的需求仍将持续稳定增长。

我国现代仓储物流设施供应存在较大缺口

与需求相对应的,是我国现代仓储物流设施目前仍存在着较大的供给缺口。

普洛斯认为,每平方米现代物流仓储面积支撑约7万元的电商交易额,世邦魏理仕也预测每新增10亿美元的电商销售额将创造92,平方米的仓储需求。

据此测算,我国年11.76万亿网上零售额对应约1.7亿平方米的仓储物流设施需求。

以电商行业租户占用60-70%的现代仓储物流设施面积计算,我国物流仓储总体需求约为2.4-2.8亿平方米。

按照每年10-15%的增长率估算,每年新增现代物流设施需求约2,-3,万平方米。

根据戴德梁行统计数据,截至年末,全国66个城市现代仓储物流存量面积共计7,万平方米,加上菜鸟、京东、苏宁、顺丰、德邦等企业自建仓库约4,万平方米,年我国现代仓储物流存量面积约1.2万亿平方米,即存在约1-1.5万亿平方米的巨大供给缺口。

受益于我国现代仓储设施供应仍十分有限,拥有丰富的现代仓储物流设施的运营商在市场竞争中具备明显优势。

03主营业务经营情况

专注于物流不动产的国际化资管公司,在中国处于绝对领先地位

普洛斯业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本和美国,在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模超1,亿美元,是中国境内最大的现代仓储物流设施供应商,在现代仓储领域具有绝对的领先地位。

截至年12月31日,普洛斯在中国68个地区市场投资、开发、管理超处物流、制造、研发、商业园区以及数据基础设施。

公司在中国拥有并经营占地约6,万平方米,仓储物流等物业总建筑面积约4,万平方米,物流基础设施价值约亿美元,已建成的仓储物流等物业面积约3,万平方米,位居中国境内现代仓储行业第一。

据统计,万纬物流持有面积万平方米,菜鸟网络持有面积万平方米,易商红木持有面积万平方米,普洛斯占据国内30%以上的市场份额,超过排名第二至第十名市场份额的总和。

主营现代仓储物流园,中国物业总面积超4,万平方米

普洛斯将整个物流设施价值链分成设计开发、物业管理、租赁销售等职能,能够为客户提供全面的解决方案来满足其在运营和金融方面的需求。

主要产品为现代仓储物流园,主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营、物业管理以及基金管理。

截至年底,普洛斯在中国所持有仓储物流等物业总建筑面积约4,万平方米,其中建成面积约3,万平方米,在建面积约万平方米,另外土地储备约万平方米。

在中国已建园区约个,资产组合分布于全国各地,其中东部地区分布较多,占比约46%。

物业出租率保持较高水平,营收稳步增长

普洛斯近三年完工稳定物业的出租率均保持在90%左右,-年均值分别为91%、88%、87%,处于较高水平。

平均租金水平保持平稳增长态势,同期租金水平分别为33.77元/平方米/月、34.72元/平方米/月、36.33元/平方米/月。

由于普洛斯可提供高品质的仓储物业,仓库管理水平较高,同时拥有较好的品牌认知度和仓储位置布局,因而能够获得较高的市场认同和高于市场平均水平的租金溢价。

-年,普洛斯中国分别实现营业收入8.05亿美元、11.67亿美元、13.45亿美元。

其中主营业务仓储租赁及基金管理业务收入分别为7.53亿美元、9.91亿美元、11.49亿美元,占营收比重分别达93.54%、84.94%、85.46%,该业务毛利率分别为70.31%、74.83%、64.77%,基本保持稳定。

04生意模式

三大核心战略业务形成生意“闭环”,推动资管规模加速扩张

普洛斯的成功与其独特的商业模式高度相关,公司的三大战略业务,物业开发、物业运营、基金管理形成了一个内生的、高效的生意“闭环”,即由物业部门开发优质的物流产业园项目,随后交由运营部门进行运营及培育,待项目出租情况稳定后,由普洛斯自己管理并参投的基金进行收购,最终实现退出。

通过基金运作,一方面,相当于加杠杆进行物流地产开发,能够有效降低公司自有资金成本。

另一方面,能够实现已投资金的快速回笼,相较于传统物流地产开发项目10-15年的回收期,普洛斯的资金周转周期能够缩短至2-3年,回笼资金继续用于新物流地产项目的拓展,管理规模得以迅速做大。

物业开发业务是整体业务的基础作为普洛斯物业运营和基金管理业务的基础,物业开发在整个生意“闭环”中扮演“产品生产者”的角色。普洛斯的物业开发模式主要包括两种,一是通过招拍挂拿地,新建物流园区并提供基础配套设施,二是通过并购或合资的形式,收购现有的仓储物流资产项目,并进行重新规划改造。目前,普洛斯仍以拿地自建为主,对外收购原有仓储项目并加以规划改造的业务占比不高。随着我国主要市场的土地供应持续收紧,同时大量内资企业自建仓储物流基地,市场竞争加剧,从*府手中获取物流仓储用地极为困难。鉴于与地方建立的战略关系,普洛斯相比其他竞争对手具备较大优势。一方面,普洛斯丰富的全球优质客户资源是其进入意向城市的重要筹码。另一方面,普洛斯积极参与国内各地方*企资源有关的资本力量结盟,并通过股份收购、战略入股、邀请认购旗下基金等外延式资本运作方式整合资源,实现土地获取。截至目前,普洛斯已与中国众多重量级企业建立合作关系。物业运营业务是收入的主要来源通过运营获取的租金及相关收入在整个生意“闭环”中充当“主要利润赚取者”的角色。年公司仓储租赁及基金管理业务收入11.49亿美元,其中租金及相关业务实现收入9.04亿美元,较年的8.52亿美元增长6%,占仓储租赁及基金管理业务收入比例高达79%。普洛斯租金收入主要包含两部分,除了为其自持的物流资产提供运营外,还为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营管理服务。普洛斯在中国境内的租客组合十分多元化,截至目前,拥有超过1家来自不同行业的客户,主要包括第三方物流行业、电商零售行业、制造业和医药行业等,前十大客户合计占普洛斯中国租赁总面积的比例约为26%。基金管理业务是融资途径与新的利润增长点基金管理业务使得普洛斯的整个“生态圈”得以在最大效率下运转起来,是其战略闭环的点睛之笔。在基金运作中,普洛斯首先以自有资金20%-30%的比例投入自己运营管理的基金,配合一定的基金配资结构,能够实现较高的杠杆比例(约1:10)。随后,普洛斯将开发部门的新建物业转让至旗下基金,提前兑现开发收益,并大幅提升开发物业的周转速度。根据普洛斯的战略规划,大部分新建物业将会由普洛斯物业运营部门进行一年左右的模式化培育,待出租率与租金回报分别达到90%和7%以上时转入基金。开发周期加上1年左右培育期,普洛斯将总体仓储物业投资回收期将从10年以上缩短至2-3年。这种由基金管理模式产生的资产和资金的加速循环效果,极大推动了普洛斯整体以自我开发为主的内生式规模扩张。截至目前,普洛斯中国共管理10余支基金,合计约亿美元资产,主要用于收购中国境内重要物流节点城市已完工且稳定运营的高标准现代物流资产。随着基金业务的逐渐成长,普洛斯的资管规模增长速度较早期有明显提升。后续随着基金投资规模的持续扩大,普洛斯的基金管理费用也将稳步增长,将成为普洛斯新的利润增长点,目前基金管理费占主营业务收入的比重约为9%。05普洛斯中国的竞争优势

高效合理的闭环商业模式

物流行业是典型的重资产行业,其运作模式在发达国家已经非常成熟,“投融管退”路径清晰,资产一般通过REITs上市和不断扩募实现退出。

在我国,由于REITs发展相对缓慢,早期不动产退出路径受阻,企业现金流面临较大压力。

擅长资本运作的普洛斯,通过私募基金退出持有的重资产,并以轻资产的方式继续运营管理,实现生意闭环,资管规模增速远快于表内资产规模增速,实现轻资产快速扩张。

强大的物业运营能力

而基金业务能够成功运作的关键,还在于普洛斯拥有出色的仓储物流运营管理能力。

作为GP的普洛斯能够不断募资成功,背后反映的是资金方对于普洛斯行业认知、技术经验积累,以及物业运营管理能力的高度认可。

高标准的物流设施以及优秀的出租率水平,是普洛斯护城河的重要组成部分。

早期进入者的先发优势

从最初Prologis不得已变卖的中国资产,到目前业务占主要比例的中国市场,作为中国物流地产的先行者,进入中国近20年的普洛斯已经在国内积累了大量的经验和客户资源。

在供给端仍存在巨大缺口的中国市场上,遍布全国的多处仓储物流设施网络和众多第三方物流公司等优质客户资源能够为普洛斯贡献稳定的收入来源。

优秀*企资源积累的土地优势

此外,随着我国工业仓储用地供给的不断缩紧,土地资源对仓储企业来说至关重要。

作为各地*府争相扶持的对象,拥有众多*企战略合作伙伴的普洛斯,与其他竞争对手相比,在获取土地这一战略资源方面显然也具有巨大的优势。

结语

纵观普洛斯的成长历程,从一家外企分支到具有本土特色的国际化巨头,优秀的战略视野、合理的商业模式、良好的*企关系、出色的资管和资本运作能力,缺一不可,值得学习借鉴。

就到这了,感谢阅读!

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